5月红数据市场仍焦虑 郑州房价回调不可避免？
５月楼市虽然转暖，但并未让市场感到宽慰，有分析人士认为，５月红色数据源于“房海”战术和明折暗降。在中央宏观调控和全国房地产市场进一步趋冷的形势下，中原房地产市场逆市回暖无法乐观起来。

春夏之交，郑州楼市再现“井喷”行情。近期郑州市房管局公布的数据显示，５月份郑州商品房销售呈现量价齐升的格局，其中商品房共销售７２５２套，较４月份增长了４３．６３％，较去年同期上涨了２０．３３％；销售均价为４２３６元／平方米，较４月份增长了２％，较去年同期增长了３．１９％；销售面积为８２．１３万平方米，较４月份增长了５３．７６％，较去年同期增长了２５．８３％。楼市真正回暖了吗？郑州楼市５月份的红色数据，让习惯了楼市观望气氛的开发商和购房者都倍感困惑。

业界解析红五月

□记者余勇曾邦华文李文波图

６月１１日，郑州市房管局公布５月份郑房指数分析报告。

５月的数据一出来，郑州开发商无不感到欢欣鼓舞。５月份郑州市的商品房和商品住宅销售，不论是从套数上还是从面积上，都比上个月增长５０％左右；并且与房地产市场最疯狂的去年相比，上涨的幅度达２０％~３０％。不仅销量有了较大的增长，价格也比上个月涨了百元左右。说刚刚过去的５月是个“红５月”，一点也不为过。

河南思达置业有限公司策划总监师凯伦认为，５月量价回暖，说明郑州房地产市场存在着较大的刚性需求，这种较为巨大的刚性需求，既是源于市场上的真实表现，更是基于郑州加快城市化进程、提高城市化率带来的客观的硬性的需求。

河南美景置业有限公司营销总监李冲分析说，虽然５月份预售批准面积较上月有减少，但总体开发面积比上月有大幅度增加，较多项目还是选择了传统意义上火爆的５月进行销售，进而销售数量随之增加；５月份新盘剧增，据不完全统计，郑州５月份有近３０个楼盘同时认筹、开盘，新楼盘、新产品也是促进销售数量增加的重要原因；另外，楼市经过洗礼，价格相对稳定，开发商促销力度空前，目前的购买时机相对成熟。而最关键的是消费者需要没有改变，尤其是住宅产品的消费需求，相对稳定的楼市让观望者终于决定出手。

中信中原营销总监武泓君总结说，中原房地产市场在经历了第一季度的观望之后，第二季度有了明显的销售成交量，郑州市４月、５月的总成交量比第一季度还多出１７００余套。上半年传统的旺销月份是３、４、５月份，从成交量上讲，旺销的时间推迟了１~２个月。根据市场的变化，开发企业的积极面对和调整有助于房地产市场的良性发展，加之年后整个市场的预热比较到位，市场需求被带动。从成交价格上看，开发商也趋于理性，调低了新上市楼盘的心理预期，促进了市场的平稳发展，同时也说明郑州目前的房价相对合理，在购房者的接受范围之内。

数据离实际有点远

“房子好卖了？我怎么感觉不到？”６月１３日下午，郑州河南粤海天地大酒店３０２会议室，一场针对郑房５月数据的小型楼市座谈会上，河南国基置业副总经理马志刚首先提出疑问。马志刚表示，从５月份成交数据看，郑州楼市似乎已经走出了观望期。可是，他作为开发商却丝毫感觉不到。现在，售楼部客户来访量，与往年相比有很大差距，与前一段时间相比，也有所减少。对此，开发商感到非常困惑。

根据马志刚的介绍，国基置业今年将多案并举，除已经亮相的御府３号、家天下外，近期准备动工的还有国基广场、北大学城项目以及大河庄园附近的新农村试点项目。当前市场的一举一动，将直接决定国基置业今年的开发规模和营销策略。

感到困惑的不仅仅是国基置业，在５月郑房指数公布后，郑州市房管局信息中心的办公电话几乎变成了热线，开发商、媒体、市场研究机构的人士纷纷打来电话，咨询与数据有关的问题，有的对数据还提出了质疑，有的甚至猜测这是开发商和房管局的合谋。

对于人们的惊讶和疑惑，郑州市房管局信息中心副主任邓彬表示，数据绝对真实，没有任何问题。“数据统计是一件非常严肃的事，房管局不会拿这当儿戏。”邓彬从另外一个角度否认了房管局和开发商合谋作假的可能性，他表示，在全国楼市一片观望的背景下，郑州楼市逆市而动，量价齐升，“一枝独秀”，这种反常现象，本身让郑州市房地产主管部门承受了很大的压力，房管局绝不可能故意作假。

“权重楼盘”拉升成交量？

市场分析人士通过对郑州市房地产市场５月数据进一步分析后得出结论：郑州５月房地产市场量价齐升是开发商从价格和供应两个方面“强攻”取得的“奇迹”，但是这丝毫不能改变房地产市场趋冷的大势。

搜房研究中心统计的数字显示，５月份郑州市一共有９５个项目在省会知名平面及网络媒体投放广告，而在各类型楼盘中，住宅广告投放量占总投放量的８１．０５％。４月、５月，不管是新楼盘亮相还是旧盘“老树开新花”，郑州房地产市场上演了数十出开盘大戏。５月２４日~２６日三天之内，仅正商置业就有颍河港湾和东方港湾两个楼盘开盘。据不完全统计，仅郑州市５月份开盘的楼盘推出的房源超过７４００套，远远高于当月的销售量。而几乎所有在售的楼盘，没有不选择价格手段进行促销的，其手法基本是优惠打折特价房，送钱送物低首付。优惠幅度超过１０％的特价房屡见不鲜，有些楼盘近期开始推出送现金抵房款的诱惑，比如北区的一家楼盘进行的增值活动，规定从认筹之日起到开盘前一天，下定的客户每天可获赠３００元，在开盘之日冲抵房款。

河南中原房地产顾问有限公司长期对郑州房地产市场进行适时跟踪调查，掌握大量的第一手资料，数据相对具有说服力。该公司高级分析师李明明说，５月份数据还是真实可信。５月份住宅成交的大涨，与几个大体量的项目推出有关，５月份成交排名前十的项目成交了近４０万平方米，销售份额占整个市场的５０％，其中广电数字化产业基地和升龙国际中心两个项目就成交了近２０万平方米，占到全部住宅成交的１／４还强。

由此可见，５月郑州楼市量价齐升实际上是“权重楼盘”在拉升成交量。拿住宅来说，成交量排名前十的楼盘就占去了全部住宅成交量的一半多，而这其中，单位自建房和经济适用房等非市场化项目就占６个。真正在市场中待售的房子，其实并没有卖出多少，升龙国际中心、美之域也都是在长时间的客户积累后，才达到了比较好的销售量。对于大部分楼盘来说，成交量并没有什么增加，这也是不少开发商感到市场并未回暖的原因。

郑州市房管局信息中心副主任邓彬对此观点表示认同，他同时补充说，大批已经认购的房源在５月份的集中签约，也是成交量突然放大的因素。以蓝堡湾为例，在过去一年多时间里，蓝堡湾认购的商品房有一二百套，但因为某些原因，这部分已认购房源一直未签约。５月份，蓝堡湾销售“解冻”，网上签约４３套。这样的例子除蓝堡湾以外，还有帝湖花园、郑州国贸中心等，像郑州国贸中心５月份网上签约４００多套。

因此，不少业内人士认为，５月份郑州楼市成交量急剧放大是多种因素综合的结果，其中既有市场回暖的因素，也有经济适用房、已认购房源大量签约等巧合。从这个角度上说，郑州楼市五月是红，但成色并不足。

谨慎看待楼市回暖

一方面是成交数据的急剧放大，另一方面是售楼部现场人气的持续走低。究竟哪一个更能反映楼市的真实情况？如何看待５月份郑州楼市的数据？人们见仁见智。

河南国基置业副总经理孙宏文认为，数据最具说服力，不管是新盘放量，还是让利促销，还是别的什么原因，这么大的成交数据表明，当前郑州楼市的需求依然非常旺盛，市场并不像人们想象的那么悲观。

在肯定需求旺盛的同时，多数业内人士表示，对当前楼市不可盲目乐观，“不能因为５月份成交量激增，就得出市场红火的结论”。马志刚告诉记者，最近御府３号二期开盘，一个月内销售８７套住宅。乍一看，销售形势还不错，但购买这８７套住宅的人绝大部分是以前积累的客户。由此及彼，别的新盘销售也大体如此。而大量已认购房源的集中签约，以及经济适用房、集资房的集中面市也削弱了成交数据的参考价值。“如果不加分析，仅凭数据得出楼市回暖的结论，并以此来指导企业的开发，必定与真实的市场南辕北辙。”马志刚说。

业内人士裴清华表示，众所周知，开发商

为了确保新项目的成功率，开盘前常常提前几个月甚至一年造势，以此来积累客户。但这部分需求并不代表现时的购买力。

在楼市观望的背景下，省会一部分开发商放慢了开发节奏，相当一部分新楼盘推迟了开盘的时间，新楼盘开盘前的准备期明显拉长，但尽管如此，从今年以来新开楼盘的销售看，销售情况已经大不如从前，过去千人排队认购、“开盘即清盘”的火爆场景已经一去不复返。

一些业内人士指出，尽管５月份相当一部分楼盘采取了让利促销的措施，但并非所有楼盘成交理想，从数据来看，多数楼盘成交量不足３０套，平均一天还不到１套，个别楼盘甚至一个星期也不能成交１套。而从当前多数楼盘的案场情况看，客户来访量与去年同期相比大为减少。特别是进入６月份以来，伴随着宏观经济政策的进一步紧缩和外地扑面而来的降价潮，郑州楼市的观望气氛又有所加重。

后市依然不乐观

未来郑州楼市走势如何？一部分业内人士认为仍不容乐观：第一，从大的方面看，紧缩的宏观经济政策仍然没有松动的迹象，下一步，为了扼制高通胀和防范金融风险，中央还会采取紧缩的货币政策；第二，降价潮以及由此引发的索赔风波仍在全国范围内蔓延，受其影响，郑州楼市观望气氛有加重的可能；第三，郑州楼市供大于求的状况会进一步加剧。从近处说，下半年，随着城中村改造项目的大量入市，市场会进一步向买方市场转变，市场竞争会更趋激烈；从远处说，从２００８年到２０１２年郑州市新建住房总量为５５００万平方米，平均每年１１００万平方米，再加上到目前为止１１９０万平方米的存量，也完全能够满足郑州市的住房需求。因此，充足的供应，保证今后５年内不会出现前两年恐慌性购房的现象再发生。与此同时，郑州楼市也出现了类似一线城市出现过的种种不良促销手段，这势必会引起管理部门的警惕，从而更加严格地执行政府的各种调控政策。按照５月份多数楼盘的市场表现，如果６月没有超级大盘入市和“非市场化”项目做支撑，郑州房地产市场成交量还是会低下来，郑州房价回调不可避免。